這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商必須另覓出路。王世豪向與會者透露，除了平時所謂占整個銀行貸款比例20%左右的開發(fā)商信貸和個人按揭貸款，還有兩種重要的房地產(chǎn)信貸受到忽視：一為土地儲備貸，一為經(jīng)營性物業(yè)貸。四項累加，約20萬億元。

　　另一方面，民間資本的發(fā)展和投資性需求推動著地產(chǎn)金融新業(yè)態(tài)的成長。秦虹表示：“民間資本對房地產(chǎn)市場的影響特別大，特別是投資性需求對推動房價有很大的推動作用。另外投資性需求對房價不敏感，只對預期敏感，不管現(xiàn)在房價多高，只要判斷還會漲就會買，這種情況下控制房價是很難的?！彼J為，在投資渠道有限的中國，房地產(chǎn)成為投資首選之一?，F(xiàn)在政府要控制投資性需求，可以把這些資金引導到供給端。

　　PE或成最佳途徑

　　“房地產(chǎn)開發(fā)必然要進入轉型時代，包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)債權、房地產(chǎn)股權私募基金、資產(chǎn)證券化，都應該是房地產(chǎn)金融的新型業(yè)態(tài)?！辈贿^，秦虹分析稱，信托行業(yè)目前監(jiān)管仍非常嚴;而債券除公租房債券外，也未松口。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)國外經(jīng)驗成熟，國內呼之欲出，無奈政府遲遲未予批準。所以，相對而言寬松的私募股權基金(PE)就有望成為最佳融資途徑。

　　秦虹指出，不要視其為“縱容房價上漲”，她認為，如果把資金投資到房地產(chǎn)市場供應前端，把它變成供應，實際有利于緩和供求矛盾，平抑房價上漲。一定程度上，這也將緩解通貨膨脹的壓力。

　　據(jù)其介紹，房產(chǎn)業(yè)轉型將更關注商業(yè)服務型地產(chǎn)，及物業(yè)附加價值。而地產(chǎn)基金業(yè)務領域的主要分支之一即是商業(yè)地產(chǎn)，其核心競爭力來自運營招商、物業(yè)管理等一系列整合經(jīng)營能力，遠非提供融資一途。

　　此外，如果新型業(yè)態(tài)可以規(guī)范發(fā)展起來，還可以分散銀行的風險，“如果讓投資者承擔投資風險，就避免了把房地產(chǎn)市場的風險轉嫁給了銀行?！迸c此同時，秦虹認為，在供給階段把銀行杠桿降低的話也有利于減輕房地產(chǎn)市場泡沫。

　　其實，市場早已開始自主運作。據(jù)了解，中國房地產(chǎn)私募股權基金在2010年前后開始活躍起來。據(jù)了解，2010年國內市場涌現(xiàn)20多只房地產(chǎn)私募股權基金，資金規(guī)模達到500多億元。

　　“因此，2010年被稱作房地產(chǎn)基金元年。”作為先行者，復地投資集團首席執(zhí)行官周純介紹說，此前他們與摩根等傳統(tǒng)外資基金合作，現(xiàn)在也和國內各類基金合作，包括金融人士成立的地產(chǎn)基金，還有地產(chǎn)商自發(fā)組建的私募基金。

　　尚待完善與規(guī)范

　　當優(yōu)房網(wǎng)首席執(zhí)行官李曉表示，已獲得5億元房地產(chǎn)私募基金融資時，卻被主持人打趣道：“要我看，你們生意不怎樣。說實話，5億元做做天使項目還行，房地產(chǎn)項目你投下去不見得"冒煙"。”這番話道出了國內地產(chǎn)私募股權基金起航時，在募集上遇到的困難。

　　就房地產(chǎn)基金而言，易居資本中國基金副總裁兼合伙人吳綺敏坦言，國內才剛剛起步：“真正的房地產(chǎn)基金不太多。大多數(shù)基金停留在單個項目的債權、信托上，這是初級的融資方式。房地產(chǎn)基金可以回到私募股權基金，就某個目標細分市場在股權層面融資?！?/FONT>